全球不景氣 買辦自用漸成主流

中小型商辦逐漸回溫，投資型買方等待機會點浮現伺機進場

根據經濟部商業司統計，總計至9月底止全台消失了14,202家公司，比起去年公司減少的總家數13,813家還多；全台不景氣碰上全球經濟大衰退，公司倒閉狀況似有加速的跡象，迫使政府不得不趕緊端出企業紓困方案，以免在年底前引發更嚴重的連鎖倒閉效應。

此外，近來外資機構所發佈的投資人信心、投資氣氛調查，台灣也創下了歷史新低，因此，從投資的角度來看，未來半年內投資人將變得十分保守，若投報率沒有相當的吸引力，恐怕難以引起買家的興趣。對此，黃增福說，接下來的商辦產品自用型需求會逐漸增加，只要價格合理，可趁這段低檔盤整期間轉租為買，擁有專屬自家公司的工作空間。

中小型商辦進可攻、退可守 買辦自用好處多

台灣商辦價格落後國際走勢 未來潛力可期

從永慶商仲前三季商辦的交易狀況可觀察出買方的需求正在轉變，第三季到10月份的成交坪數大致落在70坪到180坪之間，中小坪數的辦公逐漸成為不景氣時代的主流。黃增福說，這類商辦為進可攻、退可守的產品，像最近成交的一個案例就是這樣，買方原先是用租的，看著價格跟利率都在往下走，於是興起了買個辦公自用的念頭，但因初期還用不到這麼多空間，於是暫時先分租部分空間給朋友，等到公司規模擴大還有調整空間，屆時只要再花一小筆裝潢費即可，不但免去搬遷及重新裝修的成本，還不用擔心日後房東調漲租金的壓力，好處還不少。

黃增福表示，近期這樣的案例似乎有增多的跡象，買方不再只問投報率，而是要找一個符合自己公司需求、價格合理的產品；問其背景，通常都是律師、設計師或直銷商這類的自營業者。黃增福說，台灣的商辦市場相較臨近的亞洲國家真的很特別，在其他國家這種收益型的產品價格通常都比住宅高，只有台灣是跟住宅差不多，有的甚至跟公寓華廈的價格相仿，可見台灣的辦公價格尚未與國際接軌，未來若兩岸更趨開放，有機會成為不動產中的黑馬。

大型商辦冷清清 中小型辦公逐漸回溫

投資辦公建議應著眼於長期增值效益 未來機會點將逐漸浮現

另外，黃增福對於買辦公投資的看法指出，外資在金融風暴下受創嚴重，今年下半年鮮少有大型的成交案出現，而10月份的幾個指標個案看的也幾乎是本土壽險業者的演出，去年下半年榮景已成了絕響，反倒是中小型的辦公交易，除了8月份受到了一些利空消息而頓化外，9、10月份已連續兩個月成交量開始回溫，投資人仍看好辦公市場，伺機而動。

黃增福說，最近自用型買方的投入為中小型商辦增溫不少，短期除可自用及收租外，長期來看一定有增值潛力。黃增福舉例，同樣位在精華地段的B辦與一般住宅，假設屋齡都在30年，建物折舊率差不多，但土地價值上商用土地一定大於住宅用地，現階段若能以相同的單價取得，辦公產品怎麼算都很划算；且未來兩岸關係漸趨平穩，外資、陸資企業都可能成為下一波租金上漲的最佳推手，因此，未來商辦產品機會點將會越來越明確。

(本文由永慶房屋提供)