2009年交屋量6.5萬戶 年度房屋買賣60萬件供需平衡

明年究竟有多少新成屋，將投入新成屋市場？

根據住展房屋網統計，明年推估全台灣約有6萬5千戶新成屋加入供給市場，包括預售未售出的餘屋、先建後售的新屋，以及投資客釋出戶。其中北台灣六縣市明年約有3萬8千戶，比今年增加7%。

前兩年新成屋供給量，與年度總買賣件數(含中古屋)成交量比例，均約在一成左右，因此明年總成交件數(中古屋+新成屋)若能有60萬件水準，應該就能維持穩定的市場供需。

北台灣3萬8千戶增7%

國內外經濟景氣嚴峻，對明年走勢都不樂觀，於是有人開始擔心明年是否會有所謂的「交屋潮」，憂心明年房地產市場，將會再度出現「供過於求」的現象。

根據住展房屋網統計，明年推估的全台灣新成屋交屋量約有6萬5千件，比今年增加一成五；北台灣則有3萬8千戶，較今年增加約7%。

以全台灣來看，雖然明年6萬5千戶將出現次峰點，但與2006年的8萬戶相較，仍略遜一籌，當年因為高雄地區交屋將近2萬戶，造成新成屋供給量暴增。北台灣部分，明年3萬8千戶則算是新成屋供給量新高點。

桃園地區外客僅佔兩成

2009年北台灣新成屋交屋量達3萬8千戶，其中台北縣便佔了1萬7千戶，新成屋供給量達近五年新高。

但是2007年台北縣預售案的銷售率，截至今年11月底，仍有將近七成的銷售率，只是因為整體量體大，因此明年加總後的新成屋供給量，才會達1萬7千戶。

住展房屋網總監陳韻如表示，嚴格說起來，並沒有哪一區有特別最難賣、餘屋最多的現象，像淡水、新店、林口、三重、板橋、汐止、三峽等地，2007年預售案規劃戶數都在2千戶以上，但是這些地區的銷售率都不惡，平均都有六成以上，因此新成屋餘戶並沒有想像中多，沒有一般憂慮的供需失衡問題，只是這些地區推案的規劃戶數都很大，以四成餘屋估算，加總起來的餘戶便很可觀，比今年大約增加16%。

台北市交屋量約有七千戶，卻近兩年減少約一成，台北市新成屋的供給壓力，長期以來都處在低檔；新竹地區在明年增加約10%，也是有七千戶，主要集中在竹北地區。

相對比較起來，桃園地區供給過剩的風險較高，明年新增新成屋約有6千戶，雖然低於台北市及新竹，但這已是桃園五年來新高，交屋量比今年增加近四成。桃園地區必須強化公共建設議題，調整規劃產品及行銷方式，重新拾回外來客關注，這些餘屋才不會形成賣壓。

在桃園房地產全盛時期，外來客的比例高達六成以上，而目前外來客僅有兩成多，僅依賴區域客源，顯然不足以消化這些供給量。

新成屋平均約佔一成

這樣的供給量是不是有供給過剩之虞？住展房屋網總監陳韻如表示，2006年新增新成屋為8萬戶，當年新成屋及中古屋的買賣移轉件數為62萬件，也就是說，新成屋供給約佔總成交戶數13%。

2007年新增新成屋6萬5千件，當年房屋買賣總移轉件數為59萬戶，約佔11%，這兩年房地產的市場供需並未形成很大的賣壓，因此預估，只要明年的房屋買賣總移轉件數達到60萬件，應該就沒有所謂的供過於求的問題，可以以60萬件當作衡量標準。

新成屋蓋愈多，如果買得人也多，就不會供需失衡，也就是說，新成屋供給量大，並非就表示一定有供給過量的潛在問題。明年市場供給量不算低，因此買氣將是重要關鍵。目前不少地區已經開始修正上半年偏高的行情，相信只要回歸到理性價位，房市買氣就能維持一定溫度。

(本文由住展雜誌提供)