自住當道 投資靠邊站 購屋比例自住占89％ 投資僅占11％

受到全球金融風暴波及，台灣房市交易急凍，依區域不同房價下修1~3成不等，再加上政府推出低利優惠貸款政策，刺激房市，正是自住型買方進場購屋的好時機，根據台灣房屋店頭統計與調查，有89％為自住型買方，僅11％為投資型買方，與今年第二季相比自住型買方增加13％，由此可見民眾感受到價格修正、漸趨合理，可以進場買屋。

台灣房屋建議，自住型客戶進場購屋，眼光必須要兼具自住與投資的角度，不僅要符合自身需求也要考慮投資收益性、增值性，兼具自住及投資條件的物件，在未來脫手時轉手性較高。

一般自住型民眾在買屋時，常常是完全以個人的需求來挑選房子，導致於房子的投資價值降低，例如：王小姐喜歡住家環境很幽靜，遠離城市喧囂，因此2年前挑選位於新店的台北華城社區；若是以投資的角度來看，台北華城因為在半山腰，交通不便，且環境較為潮濕，不僅未來的轉手性較差，價格上會跌價不少，如果要出租，則因為地理位置較偏僻且交通不便，增加出租的困難度。

如果一般民眾在購屋時，以自住兼具投資的角度來挑選房屋，並且考慮增值性及收益性，必定可以增加未來房屋的轉手性，例如：2年前，買下位於北市忠孝東路3段20坪的兩房小宅，交通便利，機能完備，依當地的租金行情，每個月的租金至少要2.5萬，2年後的今天若是想出售，即使是在房市低迷的情形下，成交價至少會跟當初購買的價格打平，或者會有小賺的可能，不管如何，至少這2年，陳先生省下了2年的房租60萬元。因此同樣是自住型買方的王小姐及陳先生，因為選購房屋的角度不同，導致2年後想轉手時的命運大不同。

在各種投資理財工具當中，房地產是一個很特殊的商品，因為它不單是可以投資炒作，卻也可以用來自住，所以它具有「投資」與「自用」兩種特性。但也因為這兩種特性，不同目的的購屋人，需要考慮的前提就不太一樣。自住型的購屋者，建議最重要的購買原則，應該是以「房價合理」與「能力範圍」兩項標準來評估。而投資型購屋者注重的就是投資報酬率的高低，高報酬、好地段再加上價格低於行情的房子，當然是投資客的首選。

房市低迷的時期，正是有自住需求的買方進場的時候，買方可以大膽出價、議價，台灣房屋不動產研究室提供購屋人四大方向，挑選兼具自住及投資兩種角度房子。

一、精華地區所釋出物件

精華地區物件在景氣好的時候，不僅房價高得嚇人，因屋主惜售連釋出的物件也很少見，因此目前是挑選精華地區物件的好時機，價格鬆動好議價，以自住考量生活機能完備無虞，以投資考量未來轉手獲利機會高，兼具自住投資兩項功能。

二、興建中捷運站周邊

捷運是大台北地區通勤族仰賴的運輸工具，每天搭乘捷運的人次突破200萬人，因此捷運站周邊的房子增值潛力高，是投資型買方最喜歡的物件，因為交通便利是許多購屋、租屋族最在意條件，而自住型買方可以進場興建中捷運站周邊的房子，以自住角度看好交通便利度，以投資角度看好增值潛力。

三、主流坪數 格局方正 轉手接受度高

建議一般自住型買方，在挑選時以主流坪數、格局方正的房子為優先，所謂主流坪數大約是三~四房，30~50坪左右，以投資角度來看坪數過大的房子出租不易，且總價較高、轉手度較低，而民眾對於格局歪斜、呈不規則形狀的房子在風水上多有忌諱，所以最好是挑選格局方正的房子。

四、大膽主動出價

在房市低迷的狀況下，市場中待售物件勢必變多，自住型買方不僅要以撿便宜的心態購屋，更要有旺盛的企圖心，以買到「投資價」為目標，也就是說，雖然是自住的需求卻以投資的價格購入，因此民眾一定要大膽主動出價，勇敢殺價，就可以在好區位、投資的價格買到符合需求的房子。

(本文由台灣房屋不動產研究室提供)